Guía Completa
Préstamos FHA: La Guía Completa Para Compradores de Vivienda
Los préstamos FHA son la opción más accesible del mercado para compradores con crédito desafiado o enganche limitado. Esta guía cubre todo lo que necesita saber: requisitos, costos, seguro hipotecario, y cuándo conviene un FHA frente a un préstamo convencional.
Respuesta rápida
- 3.5% de enganche con FICO 580 o más; 10% con FICO de 500 a 579.
- MIP requerido: cargo inicial del 1.75% más prima mensual (~0.55% anual).
- Los límites de préstamo varían por condado, desde aproximadamente $524,225 hasta $1,209,750 en zonas de alto costo.
- Solo vivienda principal (1 a 4 unidades, con el dueño viviendo en una).
Tasas FHA en vivo
Vea tasas mayoristas reales para su escenario FHA. Sin nombre, sin teléfono, sin consulta de crédito. Las tasas mostradas son sin puntos de descuento por defecto.
FHA Loan Facts
- Down payment as low as 3.5% with 580+ credit score
- Down payment assistance programs available to fully cover the 3.5% down payment
- Credit scores 500-579 require 10% down payment
- Upfront Mortgage Insurance Premium (UFMIP) of 1.75% - can be financed into the loan
- Annual MIP of 0.55% for most loans - required for the life of the loan with less than 10% down
- Maximum DTI up to 57% with compensating factors
- Primary residence only - properties up to 4 units eligible
- FHA 203(k) renovation loans available for fixer-uppers
Requisitos de elegibilidad
Crédito
FICO mínimo de 500 con 10% de enganche o FICO de 580+ con 3.5% de enganche. Bancarrota Capítulo 7: 2 años después de la descarga. Ejecución hipotecaria: 3 años después.
Ingresos y empleo
Historial estable de empleo de 2 años (con flexibilidad para ascensos y transiciones). DTI máximo típico: 43% al 50% según puntaje y compensadores.
Propiedad
Casa unifamiliar, dúplex, triplex, fourplex, condominio aprobado por FHA, o casa móvil con terreno. Debe ser su vivienda principal. La tasación FHA exige que la propiedad cumpla con estándares mínimos de seguridad.
Estatus migratorio
Residentes permanentes legales y no permanentes con autorización de trabajo válida califican para FHA. Si usted es extranjero sin estatus, vea nuestra guía para extranjeros nacionales.
Cómo se calculan los costos FHA
El costo total mensual de un préstamo FHA tiene cuatro componentes principales: capital e interés, impuestos a la propiedad, seguro contra riesgos del hogar, y MIP. Para un préstamo de $300,000 al 6.5% con 30 años fijos, el desglose aproximado se ve así:
| Componente | Cálculo | Monto estimado |
|---|---|---|
| Capital e interés | $300,000 al 6.5%, 30 años | $1,896 / mes |
| MIP mensual | 0.55% anual del saldo | $137 / mes |
| Impuestos a la propiedad | Varía por condado, típico 1% al año | $250 / mes |
| Seguro contra riesgos | Estimado anual | $125 / mes |
Solo ejemplo ilustrativo. Su pago real depende de tasa, ubicación e impuestos locales.
FHA frente a Convencional: ¿cuál conviene?
| Característica | FHA | Convencional |
|---|---|---|
| FICO mínimo | 500 (10% enganche) o 580 (3.5%) | 620 (típico) |
| Enganche mínimo | 3.5% | 3% (HomeReady / Home Possible) |
| Seguro hipotecario | MIP permanente con 3.5% enganche | PMI removible al 80% LTV |
| DTI máximo | Hasta 50% con compensadores | Hasta 50% con DU/LPA |
| Mejor para | FICO 580-700, enganche bajo | FICO 720+, planea quitar el MI |
Preguntas Frecuentes
¿Qué es un préstamo FHA?+
Un préstamo FHA es una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration). El gobierno no le presta el dinero directamente; en cambio, asegura al prestamista contra pérdidas si usted no paga. Esto permite a los prestamistas ofrecer enganches más bajos y requisitos de crédito más flexibles que los préstamos convencionales.
¿Cuál es el puntaje de crédito mínimo para un préstamo FHA?+
El programa FHA permite hasta FICO 500 con 10% de enganche, o FICO 580 con solo 3.5% de enganche. Algunos prestamistas tienen requisitos internos un poco más altos, pero nuestro equipo trabaja con socios mayoristas que aceptan los mínimos completos del programa.
¿Cuánto enganche necesito para un préstamo FHA?+
3.5% del precio de compra con FICO 580 o más. 10% con FICO de 500 a 579. El enganche puede provenir de sus propios ahorros, fondos de regalo de familiares, o programas de asistencia para el enganche (DPA) en muchos estados.
¿Qué es el MIP y por qué tengo que pagarlo?+
MIP significa "Mortgage Insurance Premium" (prima de seguro hipotecario). Tiene dos partes: un cargo inicial de 1.75% del monto del préstamo (que se financia dentro del préstamo) y una prima mensual de aproximadamente 0.55% anual del saldo. El MIP protege al asegurador FHA. Es permanente por la vida del préstamo si pone menos de 10% de enganche.
¿Cuáles son los límites de préstamo FHA?+
Los límites FHA varían por condado y por número de unidades. En la mayoría de los condados de Estados Unidos, el límite para una vivienda de una sola unidad en 2026 ronda los $524,225, pero en condados de alto costo puede llegar hasta $1,209,750 o más. Verifique el límite específico de su condado antes de hacer una oferta.
¿FHA es mejor que un préstamo convencional?+
Depende de su perfil. FHA suele ganar cuando el FICO está entre 580 y 700 con enganche bajo, porque la tasa y el seguro son más amigables en ese rango. Convencional suele ganar con FICO 720+ y 5% o más de enganche, porque el seguro hipotecario privado (PMI) se puede remover al llegar a 80% LTV, mientras que el MIP de FHA es permanente con enganche del 3.5%.
¿Puedo usar un préstamo FHA para una propiedad de inversión?+
No. FHA es solo para vivienda principal ocupada por el dueño. Sin embargo, sí puede comprar una propiedad de 2 a 4 unidades con FHA siempre que viva en una de las unidades. Las otras unidades pueden alquilarse, y parte del ingreso de alquiler puede contar para calificar.
¿Cuánto tardan los préstamos FHA en cerrar?+
Generalmente de 21 a 35 días desde la aceptación del contrato hasta el cierre, similar a un préstamo convencional. Las inspecciones de tasación FHA tienen estándares un poco más estrictos sobre seguridad y habitabilidad de la propiedad, lo que puede agregar tiempo si la casa necesita reparaciones.
¿La garantía de $2,000 aplica a préstamos FHA?+
Sí. Nuestra Garantía de Mejor Precio de $2,000 cubre préstamos FHA de tasa fija de $200,000 o más, junto con préstamos convencionales y VA calificados.
¿Listo para una pre-aprobación FHA?
Pre-aprobación el mismo día. $0 de originación. Garantía de $2,000 en préstamos calificados.
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